Как казахстанцы зарабатывают на жилищном буме

Страну охватила лихорадка. Крупные города превратились в вереницу строительных объектов. По всей стране счет идет на сотни ЖК. Во многом причина бума — пенсионные деньги, которые якобы «рекою» полились на рынок недвижимости. 

Если опираться на данные Агентства по статистике РК, то средняя цена на первичное жилье в Казахстане за год (январь 2021-го к январю 2020-го), возросла на 7,3%. Рост, разумеется, неравномерный: в Павлодаре, например, он составил 29,2 %, в Алматы — 3,4%, а в Астане — почти 10%.

По итогам января 2021-го стало ясно, разговоры о буме имеют основания — инвестиции в строительство составили 105,6 млрд тенге, что на 43% больше, чем за аналогичный период ушедшего года.

Подтверждают эти тренды и в Homsters.kz, который ежедневно отслеживает ситуацию по всем новостройкам страны, находящимся в продаже. Так вот, по оценке сервиса, с начала года наблюдается сильное увеличение спроса.

«Это нормальное явление в январе, такое происходит из года в год. Но в конце января 2021-го этот всплеск был как никогда высоким за счет того, что начала действовать программа, по которой покупатели могут воспользоваться своими пенсионными накоплениями для покупки жилья. Рост трафика и звонков в отделы продаж застройщиков увеличился от полутора до трех раз. Несмотря на то что в феврале текущего года спрос сократился на 15-20% по сравнению с пиковыми показателями в январе, но он все еще остается на рекордном уровне», — комментирует Денис Арисмятов, руководитель отдела аналитики данных. 

В сервисе также замечают, что большинство людей в Нур-Султане готовы отдать за новую квартиру от 10 до 25 млн тенге. Пик спроса приходится на отметке 13 млн тенге (8% всех покупателей). Большинство потенциальных покупателей в Алматы готовы отдать за новую квартиру от 7 до 25 млн тенге. Пик, как и в Нур-Султане, приходится на отметке 13 млн (6% всех покупателей). 

Старикам здесь не место 

Арман Баев, основатель Фонда недвижимости Proportunity.kz (первый инвестиционный фонд в Казахстане по коллективному инвестированию в коммерческую недвижимость), считает, что сейчас на рынке есть две очевидные модели с точки зрения инвестирования. «Первая — купить на этапе строительства и по готовности перепродать объект в черновой отделке. В этом случае доходность невелика — 10-15%. Если мы говорим о том, что целью является перепродажа в чистовой отделке, то в этом случае, доходность составляет до 20-25%», — рассказывает он.

По его словам, спрос на жилье в чистовой отделке растет, и это стимулирует застройщиков и инвесторов идти навстречу потребителям. «Другой вопрос — как обеспечить этот спрос. Если мы говорим про крупных инвесторов, коими, например, являемся мы, то тут мы больше ориентированы на собственные силы: мы сами нанимаем дизайнеров, строительные бригады. Если речь идет о мелком инвесторе и даже о конечном потребителе, то в ряде случаев выгоднее получить данную услугу под ключ. На этом рынке уже есть заметные игроки Уберизация ремонта – это вообще очень интересная идея, и здесь есть хорошие точки для роста», — добавляет Арман Баев.

Данные Smartremont.kz подтверждают вышесказанное: если в 2019 году лишь 13% покупателей жилья заключали договор о ремонте на этапе долевого участия, то в 2020-м эта цифра возросла до 48%.

Ринат, (частный инвестор, предпочел не называть свою фамилию), в этом бизнесе уже достаточно давно.

«До последнего времени мы особо не задумывались о том, что можно продавать уже готовые к эксплуатации квартиры. Во многом этот шаг был обусловлен, как это ни парадоксально, резким ростом спроса — в стране настоящий строительный бум. Во-вторых, это же породило большую активность строительных компаний и как следствие — расширилось предложение со стороны строительных компаний. И теперь нужно как-то конкурировать. Предлагать готовое к эксплуатации жилье, то есть, «под ключ» стало лично моим конкурентным преимуществом», — рассказывает он.

Если сравнивать рентабельность при продаже недвижимости в чистовой отделке и в черновой, то, безусловно, по его словам, выигрывает чистовая отделка: «Если в черновой отделке рентабельность может достигать, по моему опыту, 10%, то в чистовой 20% — вполне реальная цифра. И что еще немаловажно, такие квартиры в чистовой отделке продаются быстрее».

В пользу чистовой отделки не только логичное желание покупателей жилья дистанцироваться от «живого» взаимодействия в условиях пандемии, но и время, риски, связанные поиском бригады, с качеством отделки, со сроками сдачи объекта, усилиями по поиску материалов.

«И это только часть вопросов. А как быть, если покупатель квартиры живет в другом городе? Брать отпуск на три месяца? Боюсь, что три месяца может и не хватить — в стране реальный дефицит строителей», — уточняет он.

«Понимаете, я хоть и небольшой, но инвестор. И меня, конечно, интересует оборачиваемость средств. Какой смысл в инвестициях, если вся прибыль "проглатывается" инфляцией? Так вот, мой секрет "правильного" инвестирования — это тщательный выбор объекта, тем более, что сейчас есть из чего выбирать в обеих столицах: место, транспорт, инфраструктура. Второе — локация квартиры — этаж, подъезд, куда выходят окна. Хотя я и работаю в самом широком и доступном сегменте — здесь сделки идут одна за одной, но и конкуренция выше, поэтому время играет большую роль. Все должно быть быстро: найти хороший ЖК, выбрать интересные предложения, купить квартиру на стадии строительства, сделать качественный ремонт, выставить на продажу», — говорит Ринат.

При этом Ринат давно уже не занимается ремонтом сам: «Для меня оптимальный вариант, своего рода, "золотое сечение" — это сервисы, с услугой ремонта под ключ: тут все максимально стандартизировано, есть конструктор, конкретные сроки и ответственность. И что немаловажно — есть гарантия».

Бум это надолго — демография в помощь

По словам Армана Баева, бум может продолжиться еще не один год: «Мы считаем, что рынок начнет замедляться и корректироваться не ранее, чем через четыре-пять лет — наблюдается сильный спрос на недвижимость. И он имеет под собой сильный базис — население Казахстана вплотную приблизилось к 19 млн». 

Действительно, по данным Агентства по статистике, за январь-декабрь 2020 года в стране зарегистрировано 425,6 тыс. родившихся, что на 22,6 тыс. человек больше, чем за соответствующий период 2019-го, и на 8,5 тыс. человек или на 2% больше, чем в 1987 году (тогда был зафиксирован предыдущий рекорд числа родившихся — 417,1 тыс. человек).

Все эти тренды говорят, что у бума на строительном рынке есть сильный демографический фундамент, и ранее озвученный сценарий о том, что ренессанс отрасли может продолжиться четыре-пять лет выглядит вполне реалистичным.