Рынок жилья в Казахстане полон разнообразных предложений, но выбрать квартиру по-прежнему является задачей не из простых. Требования постоянно растут: теперь людям нужны не просто квадратные метры, чтобы «было где перебиться», но и просторная закрытая территория вокруг дома и интересная архитектурная задумка. 

На смену однообразным пятиэтажкам спальных районов приходят многоквартирные дома, объединенные архитектурным стилем и пространственной целостностью. Соответствует ли цена условиям жизни в новомодных жилых комплексах?

Новый ЖК — новые проблемы

Благодаря особенностям проектирования жилых комплексов и условиям проживания в них (оплата коммунальных услуг, системы безопасности и прочего) стоимость квартир в ЖК довольно высокая.

Цена квадратного метра жилья в одном из самых доступных жилых комплексов Алматы «Северное кольцо» составляет 205 тыс тенге, а в одном из самых дорогих Esentai Apartments — около 2, 5 млн тенге.

Многоквартирные дома могут быть опасны, неустойчивы к природным катаклизмам (например, землетрясениям), ресурсозатратны. Зачастую люди переплачивают за современные защитные системы, лифты и панорамные окна, но не получают элементарных условий для жизни.

Так, например, жильцы элитного жилого комплекса Remizovka, расположенного выше проспекта Аль-Фараби, жалуются как на частое отсутствие подачи горячей и холодной воды, так и на ее отвратительное качество.

Жилье, цена которого составляет около 50 миллионов тенге, обещало покупателям комфортные условия для жизни, а на деле лишено элементарных благ цивилизации. 

ЖК Remizovka снаружи, фото от застройщика Bazis-A

В ЖК «Восточка» жильцы продолжают соседствовать со стройплощадкой, шум которой превращает жизнь в настоящее испытание. Несмотря на то что строительство комплекса началось еще три года назад, он заселен лишь наполовину из-за неоднократных срывов подрядчиков и их неспособности исправить ситуацию.

ЖК «Восточка», фото: Homsters.kz

Этим летом жильцы столичного ЖК «Кумбель», построенного по госпрограмме «Нурлы Жол», пожаловались на ужасное состояние подвалов, отваливающиеся фасадные плитки и протекающие крыши несмотря на то, что жилой комплекс был запущен в работу менее года назад.

ЖК «Кумбель», фото: kn.kz

Ключи от новых квартир жители ЖК «Алма-Сити» получили ещё прошлой весной, но обещанный газ в домах до сих пор так и не появился. На протяжении нескольких месяцев дома не подключают к электричеству, в результате чего жильцам приходится использовать газовые баллоны, опасные с точки зрения пожарной безопасности.

ЖК «Алма-Сити», фото: Estates.kz

Аружан, Esentai City

Аружан проживает в ЖК Esentai City, застройщиком которого является ТОО «АХЭКО». Девушка поделилась впечатлением от недавнего переезда в один из самых дорогих жилых комплексов Алматы.

Мы являемся покупателями первой очереди и квартиру должны были получить еще в 2018 году, но на деле переехали только в прошлом году. Мы ждали окончания ремонта – длительное время ушло на то, чтобы главный архитектор проекта переделал тупые углы квартиры. 

В связи с отсутствием подземных паркингов и подвалов у многих жильцов возникают проблемы с канализацией. Зато теперь я покупаю биоразлагаемую туалетную бумагу.

Плохая звукоизоляция позволяет нам слышать все уличные диалоги, звуки открывающихся и захлопывающихся дверей, шум проезжающих машин и другое.

Мы также заметили медленное обслуживание дома и отсутствие организации работы мастеров. Заявки, которые должны рассматриваться в течение часа, в итоге находятся без внимания по несколько дней. Чтобы починить автоматическую дверь, запускающую только по паролю, мне пришлось звонить специалистам в течение четырех дней и вести пятичасовые переговоры. Спала с открытой дверью, потому что при ее закрытии автоматически включалась сигнализация.

Высокие цены на коммунальные услуги и обслуживание обусловлены дорогим сегментом города. Инфраструктура здесь не развита: отсутствуют продуктовые магазины, аптеки и химчистки. За нужными вещами и продуктами приходится выбираться в город или заказывать их в режиме онлайн.

Службы доставки вроде Wolt и Glovo добираются до нашего района минимум за полтора часа, в течение которых еда успевает полностью остыть. 

Сейчас активно ведется строительство для второй и третьей очереди, запланировано много проектов, в том числе тренажерный зал и Shopping Village. В перспективе жить будет удобно, поэтому мы стараемся перетерпеть адаптационный период и надеемся на лучшее.

Азиза, «Меркур Град»

Азиза рассказала о минусах приобретенного жилья в ЖК «Меркур Град». Он находится в микрорайоне Думан-2 и был сдан в эксплуатацию менее года назад.

Застройщик ТОО «KazCARier» явно не позаботился о звукоизоляции: я прекрасно слышу каждый шаг соседей и даже диалоги персонажей фильмов, которые они смотрят. Дискомфорт также причиняет табачный запах, которым наполняется наша квартира, когда соседи решают покурить.

Есть несколько вопросов к КСК: например, почему дворник начал свою работу только на этой неделе впервые за девять месяцев?

В мусорных баках и подъездах много крыс, мусор вывозят крайне редко и в целом здесь очень грязно. Вокруг много бездомных: они ночуют в густой растительности большого пустыря, находящегося за домом, а днем бродят по округе. Это сказывается и на нашем чувстве безопасности тоже.

Крыса в мусорном баке на детской площадке, ЖК «Меркур Град», скриншот из видео

Новая детская площадка была построена только весной, были установлены качели и тренажеры – на сегодняшний день половина из них уже сломана, а на днях на одного из местных детей упал тренажер, чуть его не убивший.

Сломанный тренажер, ЖК «Меркур Град»

Основная претензия жильцов связана с отоплением: «Меркур Град» отапливается отдельно в связи с наличием собственной котельной, поэтому и цены на отопление гораздо выше в сравнении с городскими. Вдобавок ко всему котельная сама диктует условия: включает и выключает отопление, когда хочет, и не зависит от города.

Central Park Residence

Жильцы жилого комплекса Central Park Residence, расположенного в районе по улице Гоголя и окруженного красивыми парками, рассказали, как в течение долгого времени боролись с неприемлемым поведением Управляющей Компании (УК) и «косяками» застройщиков ТОО «Рамс Казахстан»

Жилой комплекс был построен около пяти лет назад. Когда мы переехали, он представлял собой неуютный полупустой дом, облагораживание территории которого началось только после того, как взбунтовались соседи.

ЖК Central Park Residence, фото от застройщика, взятое с krisha.kz vs фото от жителей

Мы решили менять УК, когда появился новый закон о том, что все обязаны перейти на новое управление Объединения Собственников Имущества (ОСИ). Оно представляет собой некоммерческую организацию, состоящую только из собственников жилья, которая не может тратить денежные средства на неизвестные направления без ведома Совета дома, который составляем мы — жители, вкладывающиеся в жилой комплекс. УК же за годы своего существования ни разу не предоставил отчет о движении наших средств.

Процесс смены управления нелегкий, но зато дает жильцам возможность самим решать вопросы, касающиеся ремонта и первостепенных нужд.

Почему жильцы хотят избавиться от УК?

В управлении домом работают два директора, получающие зарплату не менее 400 тысяч тенге в месяц и результат работы которых полностью отсутствует. Например, Central Park Residence на ровном месте получил штраф в размере 22 млн тенге, потому что УК в течение длительного времени уклонялся от выплаты НДС.

На территории ЖК находятся 240 коммерческих предприятий, которые не вкладывают взносы в нашу копилку, но отдельно платят в УК. Это значит, что деньги не контролируются, и мы не можем использовать коммерческие предприятия как финансовый ресурс.

Ежемесячно УК получают 6 млн тенге от взносов жильцов — это примерно 12-14 тысяч тенге с каждой квартиры за обслуживание дома.

Этих денег хватило бы на внедрение базовых удобств: качественную охрану, клининговый сервис, но этим летом 280 тыс тенге были потрачены на горшки с цветами, украшающие детскую площадку. О каком равномерном распределении финансов может идти речь?

УК – дармоеды, которые плевали на наши квартиры и быт, поэтому мы стараемся брать ситуацию в свои руки. Только мы заинтересованы в улучшении качества жизни и поднятии цен на свою недвижимость.

Условия для жизни оставляют желать лучшего. Двор постепенно рушится, дом, как мы сами шутим, «живет своей жизнью» — полы скрипят и отовсюду доносятся непонятные звуки.

Жители жалуются на образующиеся ямы в асфальте, неналаженную пожарную систему, протекающую парковку, неправильно подключенную вентиляцию, многочисленные щели в дверях и окнах, из которых довольно сильно дует ветер — мы не знаем, что такое ходить в футболке в зимнее время.

Жильцам верхних этажей в дождливые дни приходится подставлять бутылки, чтобы вода с протекающих крыш не капала на пол. В подъездах осыпаются плитки стен, разваливаются лифты.

Несмотря на все перечисленные проблемы с условиями жизни в «муравейниках», люди продолжают заселяться в жилые комплексы: одни находят их престижными, других цепляет приятный район в центре города, третьи отдают предпочтение покупке первичного жилья вместо того, чтобы переделывать под себя вторичное. 

ЖК вызывают больше доверия благодаря тому, что застройкой занимаются строительные компании с внушительным опытом — такие, как BAZIS-A, BI Group, «Рамс Казахстан», «АХЭКО» и др. Они продумывают единую концепцию, архитектурный стиль, строительство коммерческих блоков и инженерных систем. 

Чаще всего ЖК строятся в районах с хорошей транспортной доступностью. Закуп продуктов и другие бытовые задачи можно решить в магазинах и предприятиях, расположенных в шаговой доступности или же на первых этажах самого дома.

Помимо коммерческой и социальной инфраструктуры, жилые комплексы зачастую оснащены удобной парковочной системой, детскими площадками и ограничены от внешнего мира заборами и шлагбаумами, позволяющими въехать на территорию только жителям дома и их знакомым.

Что говорит статистика?

Статистика за 2019 год показала, что свыше 20 тыс казахстанцев имеют в собственности более трех квартир: абсолютным рекордсменом стал житель столицы, являющийся владельцем 67 квартир. Владельцы крупной недвижимости скупают квартиры эконом-класса, чтобы впоследствии сдавать их квартирантам. По последним данным за 2017 год, 24 557 человек в Казахстане легально сдают квартиры, большая их часть — 7 706 человек — находятся в Алматы.

Это отбирает у простого народа возможность приобрести собственное жилье, ведь далеко не у всех есть финансовые возможности, позволяющие покупку квартиры в элитном новом ЖК. 

Алматы обладает самым крупным в стране жилищным фондом, который составляет 8,4 тыс многоквартирных жилых домов, но при этом алматинцам все равно не хватает доступного благоустроенного жилья — более 80% горожан не могут себе позволить открыть ипотеку и 24,5 тыс семей стоят в очереди на жилье по госпрограммам.

По данным Комстата о жилищном фонде за 2019 год, на одного казахстанца в столице приходится 30,5 квадратных метров, а в Алматы — 28. В Европе этот показатель в среднем составляет 50 квадратов, а в Америке достигает 70.

Недобросовестные застройщики и обманутые дольщики

«Купите квартиру у лучшего застройщика и спите спокойно», — обещает реклама одной из строительных компаний на их сайте. Стоит ли верить застройщикам? Однозначного ответа на этот вопрос нет.

Существует распространенная схема, на которую по-прежнему ведется большое количество людей.

Компании реализуют незаконную недвижимость без разрешения на деньги дольщиков, имеющих право получить долю собственности в доме после окончания его строительства.

Например, случай со скандально известным застройщиком «Азбукой жилья» в 2015 году, когда более 4000 тыс людей оказались обманутыми главой компании — Ерканатом Тайжановым, похитившим денежные средства дольщиков и впоследствии сбежавшим из страны. 

В итоге обманутые дольщики остаются ни с чем. Чтобы избежать подобных инцидентов, в начале этого года Ассоциация застройщиков Казахстана сформировала списки недобросовестных строительных компаний Казахстана.

Если вы все же решились на вложение средств в долевое строительство, то мы подготовили для вас мини-инструкцию.

Как не облажаться, доверившись застройщику

Убедитесь, что у застройщика имеется опыт и хорошая репутация. Это означает, что будет меньше проблем в соблюдении всех государственных законов и больше грамотных маркетинговых шагов со стороны Компании.

Посетите ранее построенные застройщиком объекты, чтобы проверить качество отделки, долговечность построек. Заранее уточните, подходит ли вам стилизованность и архитектура зданий и узнайте мнение людей, эксплуатирующих объект.

Почитайте о застройщике в Сети. Самые крупные и непростительные ошибки никогда не остаются неосвещенными. Чтобы знать, с кем вы собираетесь иметь дело, лучше пролистать максимальное количество информации.

Сравните ценовую политику застройщика. Как бы мы не любили «халяву», низкая стоимость квадратного метра заставляет задуматься о качестве строительства.

Проверьте документы застройщика. Закон «О долевом участии в жилищном строительстве» подразумевает наличие целого списка документов, доказывающих законную деятельность Компании.

P.S.  Имена героев были изменены в целях сохранения конфиденциальности.

 


Читайте также: 

Как государство решает жилищный вопрос в отношении молодёжи в столице, Алматы и Шымкенте

Как построить дом и что нужно для этого знать?

В Алматы запускается программа льготного кредитования для молодежи «Алматы Жастары 3.0»