Как выбрать квартиру в новостройке и не облажаться

Мы поговорили со столичным специалистом по недвижимости Айбеком Сиражиденовым и узнали, стоит ли чистовая отделка своих денег, какого застройщика лучше выбрать и про документы, на которые следует обратить внимание.

Что нужно определить в первую очередь?

Для начала разберитесь с классом жилья: эконом, комфорт, бизнес, элит или премиум. «Если вы жили в бизнес-классе, то вряд ли захотите переезжать в дом класса комфорт, а кто живет в комфорте не будет жить в доме экономкласса». Конечно, разница в цене между домами разного класса может быть значительной. К примеру, если квадратный метр квартиры экономкласса стоит 250 тысяч тенге, тот же участок в квартире класса комфорт будет стоить около 320 тысяч тенге, а в бизнесе — 400-500 тысяч тенге. В квартире экономкласса потолки высотой 2,5-2,8 метра, а в бизнесе — 3-3,3 метра. Помимо высоты потолков, классы отличаются площадью квартир, отделкой, наличием или отсутствием паркинга, придомовой территорией и сервисом.

Как выбрать застройщика?

Как говорит Айбек, обычно застройщиков в Казахстане выбирают по авторитетности. «К примеру, это BI Group, «Базис-А» и G-park». Если вы хотите приобрести квартиру у небольшого застройщика, его репутацию можно проверить на сайте акимата. Там есть черный список застройщиков, однако, как говорит специалист, «он не всегда актуальный».

Влияет ли темп строительства на качество современных домов?

«Сейчас за год могут построить любой дом. По крайней мере, первую очередь. Темпы строительства ускоренные, но они не влияют на качество. Здесь чем дольше строят, тем больше дом похож на долгострой — проблемный объект».

Из какого материала выбрать дом?

«Для меня лучший материал — это кирпич. Но сейчас тенденция такая, что нужно строить как можно больше квартир на маленьком участке. Поэтому строят многоэтажки (больше девяти этажей) из монолитной конструкции. Их наполнение, как правило, газоблоки».

Можно ли сказать, что в современных домах последний и первый этажи хуже по качеству или это стереотип?

«Это стереотипы. На их основании застройщик может чуть дешевле продать первые или последние этажи. Хотя последние этажи сейчас не хуже остальных, а если это 20-этажное здание, то это ещё и хорошая панорама». Фишка оказалась в том, что раньше в домах не строили технические этажи, а в новых домах все коммуникации находятся именно там. Минус нижних этажей — постоянное хождение соседей (если в доме плохая шумоизоляция), холодные полы и низкие окна. «Если ты купил квартиру на первом этаже с уценкой, то установи теплый пол в основных местах и твоя проблема решена», — говорит специалист.

Какую отделку выбрать?

«Есть черновая, улучшенная черновая (она же предчистовая) и чистовая отделка. Сразу скажу, чистовую отделку я бы не советовал брать, потому что в такой квартире не проследишь за качеством ремонта и в любом случае придется все переделывать. Чистовую отделку оплачивает застройщик, соответственно, он будет во всем экономить. Это мое мнение». Сейчас компании в основном продают квартиры в предчистовой отделке — в них более или менее ровный пол, а стены обработаны. Некоторые застройщики продают чистовую отделку отдельно. К примеру, если ты покупаешь квартиру, в которой квадратный метр стоит 350 тысяч тенге, тебе могут предложить ремонт квадратного метра за 39 и 59 тысяч тенге. «Проще купить улучшенную черновую и сделать ремонт. Это выгоднее, ведь ты сам управляешь процессом ремонта и сразу можешь увидеть и исправить недочеты».

Обязательно ли обращаться к риелтору?

«Тот, кто покупает квартиру, делает это не каждый день», — говорит специалист. У вас могут быть пробелы в знании новых законов, но опять же: риелтор риелтору — рознь. В сфере большая текучка кадров, существуют «пижамные риелторы» — частные риелторы, которые работают дома. У них нет фиксированной ставки, иногда она может быть меньше, чем у риелторов из агентства, но, как считает специалист, так можно проиграть в качестве. Обращайте внимание на его речь, варианты, которые он предлагает и на его умение торговаться.

В среднем, ставка риелторов из агентств — 250-300 тысяч тенге, но если сумма сделки превышает 35-30 млн, риелторам оплачивают один процент от сделки.
 

Какие документы должен получить покупатель?

1. Если дом еще строится, вы должны заключить с застройщиком предварительный договор или договор о намерениях.

2. Если вы первый хозяин квартиры, то должны получить договор передачи имущества в собственность либо договор купли-продажи, который сразу нужно зарегистрировать в управлении Юстиции.

3. Уведомление о государственной регистрации прав на собственность.

4. Технический паспорт на квартиру.

Говоря о том, стоит ли вкладывать деньги в дом, который еще строится, Айбек говорит следующее: «Чем раньше вкладываешься, тем дешевле покупаешь квартиру. Если тебе негде жить, ты покупаешь практически готовую квартиру, а если есть где — можно вложиться. Старт продаж может начаться на свайном поле, после того как вырыли котлован». К примеру, цена квадратного метра строящегося дома может быть 290 тысяч тенге, а готового дома — около 330 тысяч тенге.