Справочник для тех, кто ничего не знает про ипотеку

Многие до сих пор воспринимают ипотеку как «взрослую» и сложную тему — с цифрами, договорами и десятками условий, в которых легко запутаться. 

Поэтому STEPPE совместно с финансовым консультантом Дианой Альжан подготовили краткий и понятный справочник о том, как на самом деле работает ипотека: без мифов, без иллюзий и без лишней теории — только по шагам и по делу.

Ипотечная сделка

— Что называют ипотекой?

Ипотека — это целевой заем. Его выдает банк строго для приобретения недвижимости.

— Чем ипотека отличается от обычного кредита?

У ипотеки всегда есть конкретная цель — покупка жилья. Процентная ставка по ипотеке, как правило, ниже, чем по обычному кредиту.

— Кто задействован в процессе оформления ипотеки?

В ипотеке участвуют сразу несколько сторон: банк, заемщик, застройщик (если речь о первичном рынке, новостройках), продавец недвижимости (если это вторичный рынок), государство (если ипотека оформляется по госпрограмме), страховая компания (не всегда), нотариус, оценщик.

Первоначальный взнос

— От чего зависит минимальный первоначальный взнос?

Он зависит от стоимости квартиры и процентной ставки по ипотеке.

— Какой минимальный первоначальный взнос сегодня?

На сегодняшний день он составляет 10–20 %.

— Как это выглядит на примере?

Если квартира стоит 25 млн тенге, то при первоначальном взносе 10 % нужно внести 2,5 млн тенге.

Дополнительные расходы при ипотеке

— Только ли первоначальный взнос нужно учитывать?

Нет. Помимо него есть комиссии банка, услуги оценщика и нотариуса.

— Что происходит дальше после оформления?

После подписания всех документов заемщик оплачивает ипотеку по графику ежемесячных платежей.

— Что входит в платеж?

Ежемесячный платеж состоит из основного долга (тела кредита) и процентов банка.

Ответственность за просрочку

— Может ли банк забрать квартиру?

Да. Если ипотека не выплачивается, банк имеет право изъять квартиру, так как она находится в залоге.

— Как это происходит?

Через судебные процессы. После этого квартира может быть продана с торгов.

— Через какое время банк может начать изъятие?

Если просрочка длится более 3 месяцев, банк вправе обратиться в суд для изъятия залогового имущества.

Требования к заемщику

— Возрастные ограничения есть?

Да. Обычно ипотеку можно оформить в возрасте от 18 до 63 лет (в редких случаях — чуть выше).

— Гражданство имеет значение?

Да. Заемщик должен быть гражданином страны или иностранным гражданином с видом на жительство.

— Какой доход нужен?

Доход должен быть официальным и достаточным для покрытия текущих обязательств и будущего ипотечного платежа.

Отказы в ипотеке

— На что стоит обратить внимание при отказе?

Основные причины: кредитная история, наличие других кредитных обязательств, уровень официального дохода.

— Что может стать критичным?

Если у заемщика много проблемных кредитов, были просрочки, есть кредиты в ломбардах или МФО, то отказать могут все банки.

— Бывают ли исключения?

Да. Если ситуация не критическая, некоторые, более лояльные банки могут одобрить ипотеку.

— При каких условиях возможно одобрение?

Если доход заемщика покрывает текущие кредиты и его хватает на будущий ипотечный платеж.

— Почему один банк одобряет, а другой — нет?

Такое случается часто, потому что банки по-разному оценивают заемщиков.

— Стоит ли подавать заявки во все банки сразу?

Нет. Массовая подача заявок может усложнить одобрение. Банк для оформления ипотеки нужно выбирать предельно точно.

Платежеспособность клиента при ипотеке

Есть ипотеки, где могут рассматривать без подтверждения дохода, однако минимальный официальный доход все равно необходим.

— Какой период дохода учитывается?

За последние 6 месяцев работы в найме, для учителей — 12 месяцев.

— Смотрят ли только на доход?

Нет. Учитываются также прожиточный минимум, текущие кредитные обязательства, наличие иждивенцев (дети, супруг или супруга без официального дохода).

— Что еще важно?

После всех расчетов у заемщика должно оставаться достаточно средств для будущего ипотечного платежа.

— Все банки считают одинаково?

Нет. Есть более лояльные банки и менее лояльные.

— Доход и кредитная история — это один фактор или разные?

Это два разных фактора.

— Как их рассматривают?

Официальный доход оценивается отдельно, кредитная история — отдельно.

— Что важнее?

Важны оба фактора одинаково.

Процентная ставка и срок

— Процентная ставка и срок — одно и то же?

Нет. Это разные параметры.

— Как они влияют на ипотеку?

Оба напрямую влияют на условия выплат.

— Что первостепенно?

Процентная ставка.

Срок можно увеличить или уменьшить при оформлении, а также сокращать в процессе частичных досрочных погашений.

Виды платежей

— Что такое аннуитетный платеж?

Равные платежи. Удобно планировать бюджет. Сначала выплачивается больше процентов, а основной долг — ближе к концу. Переплата выше.

— Что такое дифференцированный платеж?

Платежи постепенно уменьшаются. Вначале суммы выше. Основной долг выплачивается равными долями. Переплата меньше, процент одобрений ниже.

— Насколько большая переплата?

При сроке 15–25 лет переплата составляет примерно 50–100 %.

— От чего она зависит?

От срока и процентной ставки.

Ипотечные программы

— Какие виды ипотеки есть сегодня?

Государственные (включая военные, для СУСН (социально уязвимые слои населения) и для тех, кто не имел недвижимости), стандартные (рыночные), партнерские, ипотеки Отбасы Банка (промежуточный и жилищный заем), внутренние программы застройщиков без участия банка.

— Кто может участвовать в госпрограммах?

Только те, кто не имел недвижимости за последние 5 лет либо 1,5 года — в зависимости от программы.

— В чем основные отличия?

Сниженная процентная ставка и низкий первоначальный взнос (10–20 %).

— А что в рыночной ипотеке?

Процентная ставка выше, первоначальный взнос — 20–50 %.

— Кто может претендовать на льготную ипотеку?

Очередники СУСН и те, кто не имеет недвижимости последние 5 лет.

— Есть ли дополнительные льготы для очередников?

Да. Процент может быть ниже, возможны жилищные займы на первый взнос от государства.

— Нужно ли копить первый взнос?

Да. Обычно в банке, который является оператором программы.

Рефинансирование ипотеки

— Можно ли перейти в другой банк?

В очень редких случаях — да.

— Насколько это реально?

Чаще всего — нет.

Порядок оформления ипотеки

— Что делать в первую очередь?

Выбрать банк и ипотечную программу.

— Когда выбирать квартиру?

Только после предварительного одобрения.

— Какие документы требуются?

Достаточно одного удостоверения личности.

— Как банк узнает о доходах и кредитах?

Эту информацию менеджеры видят в своих базах.

— Долго ли ждать ответа банка?

В разных банках — по-разному: от 5 минут до 1–2 дней.

— Какие документы нужны на квартиру?

Технический паспорт, договор купли-продажи, справка об отсутствии обременений, оценка квартиры.

— Что делает банк дальше?

Проверяет документы. Если все соответствует, банк выдает окончательное одобрение.

Ограничения по объекту недвижимости

— Какие объекты не кредитуются?

Квартиры вне зоны кредитования (отдаленные районы, поселки), панельные дома старше 50 лет, кирпичные дома старше 60 лет.

Сделка с продавцом

— Как договариваются стороны?

Устно либо через договор задатка.

— Что такое гарантийное письмо?

Банк выдает продавцу письмо, подтверждающее, что деньги будут перечислены после оформления сделки.

— Как выглядит процесс по шагам?

• Стороны договариваются.
• Заемщик получает полное одобрение.
• Банк проверяет квартиру и оценку.
• Стороны получают гарантийные письма.
• Оформляется купля-продажа у нотариуса.
• Банк оформляет договор залога и договор займа.
• Заемщику выдается график погашения.
• Регистрируется залог.
• Продавец получает деньги — на счет или наличными через кассу банка.

Ошибки

— На что люди часто не обращают внимание?

Процентные ставки, сроки, условия, досрочные погашения.

— Обязательна ли страховка?

Нет, но желательна.

— Сколько собственников может быть?

Один или несколько (с долями). Для семейных пар имущество оформляется на обоих супругов.

— Когда ипотека становится ловушкой?

Когда человек торопится и не оценивает свои финансовые возможности.

— Кому не стоит оформлять ипотеку?

Тем, у кого еще нет стабильного дохода и много кредитных обязательств.

Банки-кредиторы

На сегодняшний день ипотечные кредиты выдают такие банки, как Otbasy Bank, BCC, Freedom, Halyk Bank, Altyn Bank, Forte Bank и другие.