У большинства вещей на свете есть свой срок годности. То же относится и к жилым постройкам. Даже самые надежные конструкции со временем начинают ветшать и требовать качественного ремонта. Учитывая рекордную скорость градостроительства в прошлом веке, можно представить масштабы необходимого обновления жилищного фонда в настоящее время. При этом обветшание жилья является актуальной проблемой не только в Казахстане, но и во всем мире.

В этом материале мы разбираемся, что такое реновация, как она осуществляется в Казахстане и почему это вызывает так много споров и вопросов.


Реновация — это процесс улучшения, реконструкции и реставрации устаревших архитектурных объектов. Основную часть стран, имеющих схожий опыт застройки и ныне столкнувшихся с проблемой обветшания жилья, составляют бывшие члены коммунистического блока.

Так, например, бывшая территория Восточной Германии может быть иллюстрацией страны, столкнувшейся с необходимостью реновации жилищного фонда. Отличительной чертой немецкой реновации является то, что она осуществляется без полного сноса зданий. Чаще всего работа над реновацией ведется следующим образом: строители снижают этажность зданий, укрепляют конструкцию, улучшают систему вентиляции и сохранения тепла, а также обновляют фасад. Важным считается вопрос энергоэффективности жилья, его соответствие современным экологическим нормам, установленным Евросоюзом, а также влияние материалов на окружающую среду. При этом количество квартир обновленных зданий обычно уступает изначальному количеству.

В странах с менее высоким уровнем жизни, напротив, на месте снесенного жилья стараются строить более вместительные и многоэтажные дома, чем часто оказываются недовольны местные жители. Как показывает опыт Китая, около 65% социальных протестов, организованных местными жителями, возникает из-за насильного выселения людей из домов, определенных под снос. Несмотря на то, что, как и в казахстанском случае, гражданам Китая обычно выделяются временные квартиры или материальное возмещение стоимости их жилья, большая часть жильцов утверждает, что не давала согласия на выселение.

Подобная политика обязательного переселения проводится и в России. В 2017 году  Московский мэр Сергей Собянин подписал программу реновации столичного жилищного фонда, которая продлится 15 лет и приведет к переселению более чем миллиона человек. За подписанием программы реновации последовали массовые протесты москвичей, заставившие несколько тысяч жильцов ветхих по мнению властей домов выйти на улицы с лозунгами и плакатами.

«Города Казахстана безусловно нуждаются в реновации жилого фонда, поскольку значительная его часть была построена в советское время, — считает урбанист Адиль Нурмаков. В тот период, когда происходила быстрая урбанизация в Казахстане, новые города развивались вокруг промышленности и необходимой стояла задача — быстро обеспечить жилье».

Пилотная программа реновации осуществлялась с 2012 по 2015 годы. В течение этого периода было снесено 56 домов и построено 63 новых. Вторая реновация, утвержденная 19 февраля 2021, будет более масштабной: с 2021 по 2025 годы планируется снести 708 домов (6 637 квартир) и построить 683 дома (34 605 квартир). Реновация позволит увеличить количество доступного для алматинцев жилья более чем в пять раз. Несмотря на возможность расширения жилищного фонда и придания современного вида постройкам, находящимся в центре города, многие жители Алматы выступили против второй части программы реновации.

Критерии износа жилья

Для начала разберёмся в том, какое жилье считается ветхим. Единых стандартов для определения ветхого жилья в мире не существует. В казахстанском законе понятие ветхости также не предусмотрено, поэтому за принятие финального решения отвечает экспертная комиссия. Об этом заявил директор «Предприятия капитального строительства акимата г. Алматы» Адиль Бурлибаев.

На основании постановления о реновации ветхим зданием считают изношенное. Уровень критической степени износа является разным в зависимости от материалов, из которых построено здание. Так, для каменных домов критическим считается износ свыше 61%, для деревянных домов со стенами из местных материалов, а также мансард — свыше 65%. Несмотря на то что часто основные несущие конструкции здания могут сохранять прочность, достаточную для обеспечения устройства здания, здание считается ветхим, так как перестает соответствовать заданным эксплуатационным требованиям.

Согласие на переселение

«В Алматы достаточно высокая концентрация ветхого жилья. Мы выбрали самые критичные точки. Это 1 427 домов, которые построены в период с 1930-х по 1975 годы. Работы разбили на два этапа: то, что реалистично сделать в ближайшие годы, и то, что можно сделать в перспективе. На сегодня реалистично замещение 708 ветхих домов. За счет частных инвестиций — 458 домов, по 280 из них ведутся работы. А также за счет бюджетного займа — 250 домов», — говорит председатель правления АО «СПК Алматы» Аскар Билисбеков о намечающейся реновации.

С момента выхода постановления о реновации алматинцы активно выражают свое несогласие с решением администрации города: критикуют постановление не только в социальных сетях, но и обсуждают на собраниях жильцов домов, отнесенных под снос. Несогласные с решением акимата жильцы отказываются от выселения и стараются привлечь внимание общественности к своей проблеме разными способами.

Так, например, самой заметной протестной акцией против сноса стала голодовка пожилого жителя одного из домов района, а также официальное видеообращение жильцов к президенту страны с просьбой услышать их точку зрения и принять меры по разрешению ситуации.

«Мы хотим попросить вас, чтобы ... нам была дана гарантия на официальность встречи о том, что не будут сноситься дома, если 100% жильцов не согласны на снос. Мы против: нет проекта, нет каких-то определенностей, есть только обещания!» — подчеркивают в видеообращении жильцы.

Протестующие алматинцы утверждают, что главная проблема конфликта кроется в отсутствии согласования проекта реновации с жителями домов, отнесенных под снос. Хотя, согласно постановлению, снос ветхого жилья осуществляется на основе согласия жителей на переселение. Вместе с тем жители отмечают усилившееся давление со стороны застройщиков. Как утверждают жильцы домов района Манаса-Бухар Жырау-Ауэзова-Габдуллина, нанятые застройщиком сотрудники регулярно ходят по квартирам и требуют подписать бумаги о согласии на снос, уверяя, что их квартира — последняя, не подписавшая документ. 

Среди заявленных в постановлении проблем числится не только общее обветшание домов, но и их нахождение в сейсмоопасной зоне. Жильцы же просят обратить внимание на то, что действительного износа жилья нет, а строить высокие многоэтажки в сейсмоопасной зоне еще менее рационально. Нестабильная экономическая ситуация в мире является еще одной причиной отказа жильцов от переселения.

«Дойдем хоть до ООН, но не дадим себя тронуть»

Екатерина Железина, жительница двухэтажного дома в районе Манаса-Бухар Жырау, прожившая здесь 38 лет, поделилась своей точкой зрения на ситуацию с реновацией. Екатерина считает, что архитектура Алматы могла бы существенно выиграть, если бы дома модернизировали и улучшили. Снос же, по ее мнению, уничтожит важный архитектурный памятник истории города и навредит внешнему виду района. Кроме того, как утверждает Екатерина, на время строительства жильцам предложили разместиться в далеко расположенном районе города и без правоустанавливающих документов на временное жилье.


«Если сделать правильно модернизацию, но не снос, то есть, ремонт, внести историческую часть, сделать какую-то архитектуру, дизайн, эти дома будут стоить баснословных денег.

Здесь уже своя экология, свой климат, своя психология, здесь своя атмосфера, которую уничтожать, конечно, нельзя. Люди привыкли: у всех дети где-то учатся, куда-то ходят, у нас больница рядом,  все рядом. Опять же, это наша собственность, почему мы должны ее кому-то отдавать? Она не аварийная.

Дойдем хоть до ООН, но не дадим себя тронуть. Мы даже сейчас хотим обратиться в ЮНЕСКО, чтобы нашу территорию ввели в историческую часть. Почему бы не сделать что-нибудь вроде арбата? Пригласить тех же художников, раскрасить дома. Мы даже сами согласны оплатить краску. Почему бы в порядок не привести с любовью? Мой дом, он не заканчивается на моей квартире. Человек должен думать, что есть подъезд, что есть крыша, что рядом территория, что это мой город.

Если реновацию не остановить, а пустить тем ходом, которым она идет, наш Алматы будет выглядеть вот так: огромнейшие дома, расположенные впритык, цемент, брусчатка и засохшие елки. Больше ничего».


«Вопрос решается не только для тех, кого переселяем, но и для тех, кто стоит в очереди, кому нужно жилье»

После публикации видеообращения маслихат Алматы утвердил новые правила, которые обяжут застройщиков консультироваться с жильцами в обязательном порядке прежде, чем утверждать снос жилья.

Как утверждает Аскар Билисбеков, несмотря на то, что жители стабильно критикуют программу реновации, она позволила увеличить доступность жилья и оправдала свое существование.

«Программа реновации всегда вызывает большую критику, причем не только в Казахстане. Тем не менее, когда в 2012 году уже проводилась замена ветхого жилья, которая длилась три года, было множество замечаний, нареканий, но было снесено свыше 50 домов, а построено 63 дома. Жилищный фонд увеличился в три раза. Вопрос решается не только для тех, кого переселяем, но и для тех, кто стоит в очереди, кому нужно жилье. Можно, конечно, критиковать, но я предлагаю вести конструктивный диалог».

«Должны быть вовлечены мультидисциплинарные рабочие группы, в которые войдут эксперты и жители»

Адиль Нурмаков, соучредитель урбанистской инициативы Urban Forum Kazakhstan, рассказал, как должна выглядеть правильная реновация и почему Казахстан особенно нуждается в ней.

«Реновация — это, конечно, очень сложный процесс, поэтому он должен быть тщательно продуман, спланирован. В процесс планирования должны быть вовлечены мультидисциплинарные рабочие группы, в которые должны входить эксперты и жители, поскольку речь идет не только о технической замене старых домов новыми, но и о гарантированном конституцией праве на жилище, и о праве собственности, которое также защищается законом.

Довольно часто новые здания, которые строятся на замену малоэтажного старого жилья, нарушают не только архитектурный облик городов, но и то, как работает городская среда. Слишком массивные объемы новых жилых комплексов не всегда учитывают нагрузку на социальную  и транспортную инфраструктуру, а также на комфортность создаваемой городом среды», — говорит он.

Статус дела

На данный момент дело находится в подвешенном состоянии. Жильцы домов продолжают отстаивать позицию ненадобности реновации, публикуя множество записей на своих личных страницах в социальных сетях. Тем не менее, как утверждают жильцы, администрация города на подобную критику не реагирует. В то же время, представители «СПК Алматы» продолжают ходить по квартирам и собирать подписи о согласии жильцов на переселение.

«Пока программы реновации ветхого жилья в Казахстане не проработаны и реализуются местными исполнительными органами по своему усмотрению, — объясняет урбанист Адиль Нурмаков. — Нет вовлечения жителей на ранних этапах планирования реновации. Также не проводятся такие необходимые исследования городской среды, как связь зданий с контекстом района, функции, которых не достает району. Как правило, возводится только жилье, и получается монофункциональная застройка. Создаются спальные кварталы с ограниченным набором функций. Не предусматривается социальная инфраструктура, инфраструктура для развития бизнеса, производства, рекреационные зоны, все это, к сожалению, опускается и не входит в приоритеты.

Независимая техническая оценка может дать представление о том, насколько здание аварийно или нет. Возможно, будет достаточно капитального ремонта с заменой коммуникации. Но возможно такая оценка покажет, что несущие конструкции утратили свои свойства, и проживание в таких домах небезопасно.

Что касается консультации с самими жителями, это очень важно, потому что некоторые здания, которые могут быть построены из одних и тех же материалов и одного и того же года постройки могут быть в разном состоянии. То есть, зависит от того, проводился ли текущий капитальный ремонт и как часто он проводился, как давно он проводился. Сейчас же дома старше определенного возраста автоматически зачисляются в ветхие, но это не совсем верный подход», — заключает урбанист.


Читайте также: 

Книжная лавка: букинистика в Алматы

Ловушка или кормушка: как работает сетевой бизнес?

Время путешествий: степной гид по Алматы


Читай нас в  Инстаграм и Телеграм