О чем нужно знать, если я хочу сдавать квартиру на долгий срок?

В октябрьском материале мы рассказали, с какими трудностями сталкиваются арендодатели и почему люди выбирают жизнь на съемных квартирах. Сегодня пришел черед поговорить о проблемах арендодателей.

Сдача пустующей жилплощади в аренду по-прежнему остается для казахстанцев прибыльной формой бизнеса, так как высокие цены на недвижимость поддерживают актуальность такого заработка. Сдача квартир удобна, ведь за нее, помимо дополнительной прибыли, можно получить и присмотр за квартирой.

У вас есть пустующее жилье, которое вы хотите долгосрочно сдавать в аренду. Вы определились с ценовым диапазоном, придали квартире приличный вид, обставили техникой и мебелью, чтобы соответствовать требованиям потенциальных квартирантов. Что дальше?

Ознакомьтесь со своими законными правами

«В 2011-2015 годах в квартире, которую мы сдавали в аренду, проживала семья с маленькими детьми. Родители подрабатывали музыкантами, выступали на корпоративах, свадьбах и праздничных вечерах. Заработок у них был периодический и зависел от того, актуальны ли были их услуги в тот или иной сезон. Следовательно, в редкие месяцы они своевременно платили за аренду, но чаще всего задерживали ее.

Мы всегда старались идти навстречу, боялись оставить их на улице с детьми, пытались быть человечными, а они стали открыто пользоваться этим. После неуплаты, длившейся шесть месяцев, нам пришлось выгнать квартирантов.

Они покинули квартиру со скандалом, жаловались, что мы не имеем право лишать их жилья и оставили после себя негатив и впридачу квартиру, полную мусора и сломанной техники».

Согласно третьему пункту 556 Статьи Гражданского Кодекса РК, Мадияр имел законное право потребовать арендаторов выселиться, если они не заплатили за аренду более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Что говорит закон?

Если верить 23 Статье Закона РК «О жилищных отношениях», то сдавать квартиру в аренду может только собственник квартиры или уполномоченные им лица.

Являясь арендодателем, во время ежемесячной оплаты вы имеете право взять с квартирантов расписку о получении денег. В ней следует указать сумму, дату, личные данные арендатора и добавить пояснение о том, что средства отданы за определенный период проживания в квартире.

Вы также можете потребовать внести страховой депозит стоимостью аренды за один месяц проживания. Он представляет собой гарантию компенсации расходов собственника в случае непредвиденных обстоятельств. Например, если жильцы неожиданно съедут, испортят имущество или оставят задолженности по коммунальным услугам.

Кстати, о коммуналке. Чтобы не остаться в минусе после съезда квартирантов, арендодатель имеет право лично вносить оплату за коммунальные услуги, потому что купить поддельные квитанции об оплате воды, газа и света сейчас не составляет особого труда.

Составьте список критериев, по которым вы готовы принять жильцов

Например, «предпочтительно без домашних питомцев и несовершеннолетних детей», «сдам жилье студентам (максимум троим) без вредных привычек» или «квартира для семьи до пяти человек».

Найти жильцов можно, воспользовавшись проверенной схемой «через знакомых», оставив рекламу на сайтах недвижимости вроде Крыши, по-старинке расклеив листовки на улице или обратившись к профессиональному риэлтору.

«Когда я только начинал сдавать квартиру в аренду, мне казалось, что все потенциальные жильцы являются мошенниками. Решил обратиться к услугам агента по недвижимости, который, судя по рекламе, мог найти квартирантов, соответствующих моим требованиям. На деле выходило не совсем так.

Специалист уговорил меня снизить цену на квартиру, апеллируя тем, что "ее неоправданная дороговизна отпугнет клиентов". Впоследствии я понял, что он лишь стремился упростить задачу себе, а установленная мной цена была вполне приемлема.

Я платил риэлтору за каждого клиента, пришедшего на просмотр квартиры, вне зависимости от того, состоялась ли сделка. В итоге выходило слишком накладно. Сейчас ценовой диапазон на услуги риэлторов широк: стоимость варьируется от пяти тысяч до нескольких сотен тысяч тенге.

Однако есть и положительные стороны работы с агентами по недвижимости: они целенаправленно ищут подходящих именно вам квартирантов и вполне полезны, если вы располагаете соответствующим бюджетом».

Составляйте договор об аренде

«В прошлом году я купила квартиру в ипотеку и решила сдавать ее в аренду. Самые первые мои арендаторы были молодой семейной парой и поначалу показались добросовестными людьми. Буквально через месяц они стали намекать мне на то, что в этом же районе полно квартир с более низкой стоимостью арендной платы. Ввиду моей неопытности в роли арендодателя я пошла им навстречу и снизила стоимость аренды.

Через месяц история повторилась. Они потребовали снизить цену еще, и создалось впечатление, что в свое свободное время они только и делают, что сидят на Крыше и сравнивают цены квартир, но при этом не собираются съезжать в более выгодный вариант.

Я не составляла договор об аренде, потому что для этого мне потребовалось бы ИП. Зная об этом, арендаторы начали угрожать тем, что позвонят в налоговую и сдадут меня, если я не снижу стоимость. Они знатно потрепали мне нервы. В итоге договорились на снижение цены до конца зимы, после которой они наконец-то освободили мою квартиру».

Не ведитесь на панибратские предложения «договориться на словах». Договор аренды удобен для обеих сторон: для арендатора он послужит правомерным доказательством его пребывания в квартире, а арендодателя застрахует от непредвиденных случаев.

В договоре оговариваются стоимость и срок аренды, условия оплаты коммунальных услуг, основания для выселения из квартиры, распределение обязанностей при поломке техники или мебели, необходимости ремонта и другое.

В случае отсутствия договора об аренде обращаться в суд, если квартирант отказывается выселяться, бесполезно. Однако фактически арендатор не имеет права находиться на территории вашего жилья — это расценивается как самовольное проникновение без права на проживание, поэтому наша героиня Адина могла бы обратиться за помощью в правоохранительные органы.

Платите налоги

Вопреки убеждениям Адины, согласно 35 Статье Предпринимательского кодекса РК, чтобы сдавать жилье в аренду, необязательно регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, если вы сдаете ежегодную декларацию и признаны плательщиком единого совокупного платежа.

Сдавать недвижимость в аренду могут как юридические, так и физические лица, в том числе и без регистрации ИП.

Согласно 330 Статье Налогового Кодекса РК, доход от сдачи арендного жилья относится к имущественному доходу собственника жилья. В данном случае предусмотрена выплата налога — 10 % от суммы дохода, которые необходимо оплачивать в течение десяти рабочих дней после срока, установленного для сдачи декларации по индивидуальному подоходному налогу.

Уклонение от выплаты налогов от сдачи имущества в аренду в первый раз грозит предупреждением, а в последующие, согласно Кодексу «Об административных правонарушениях РК», — штрафом в размере 15 МРП (41 670 тенге).

В договоре об аренде указывайте нюансы

«Сдавать собственное жилье в аренду в Казахстане – штука неблагодарная. На своем горьком опыте я понял, что нет ничего лучше, чем security deposit как в Штатах, когда арендодатель берет залог или предоплату за несколько месяцев вперед. Залог подлежит возврату только в случае, если арендатор съезжает из квартиры, оставляя ее в хорошем состоянии.

В моей квартире проживало несколько жильцов. Первыми были арендаторы мечты — очень приятные, дружелюбные, ответственные и чистоплотные. Единственный минус: они являлись гражданами Южной Кореи и в скором времени вернулись к себе на родину, сдав квартиру в идеальном состоянии.

После них я сдал квартиру местной семье с несколькими детьми. Итог: испорченная мебель, разукрашенные стены и порванные провода техники. В один прекрасный день арендаторы позвонили и сказали, что съехали, просто оставив квартиру без предупреждения.

Далее заселились студентки из Африки. В целом жили спокойно, но по сценарию предыдущих арендаторов однажды они просто исчезли, не заплатив за аренду последнего месяца. Квартира тоже осталась не в лучшем состоянии: мне пришлось делать генеральную уборку и обновлять краску на стенах».

Нюансы, указанные в договоре, могут помочь в случае исчезновения арендаторов.

Например, желательно вписать в договор, что перед тем, как съехать, необходимо предупредить арендодателя не менее, чем за 30 дней. В противном случае можно привлечь арендатора к ответственности за нарушение обязательств и задолженность перед собственником квартиры по 349 Статье Гражданского Кодекса РК.

Не забудьте о составлении акта приема-передачи имущества, который способен защитить от последствий порчи мебели и техники. В нем нужно описать все мелочи о состоянии имущества, расположенного в квартире, а также нюансы, благодаря которым можно избежать конфликтных ситуаций.

К акту по возможности прикрепите фото- или видеодоказательства. После подписания всю ответственность за состояние мебели, техники, охранной системы и прочего имущества берет на себя арендатор.

Прощайтесь с недобросовестными жильцами

«В моей квартире поселилась семейная пара с ребенком подросткового возраста. Заверили меня, что проблем с оплатой не будет, у обоих родителей стабильный доход на официальных работах, но с самого начала они стали вносить оплату кое-как.

Однажды в декабре я позвонила женщине-арендатору по поводу оплаты, на что в ответ услышала: "Денег нет, времена тяжелые, платить за аренду мы не будем". С ее слов, выгнать их на улицу зимой я по закону не имею право, потому что в таком случае за травмы здоровью, которые они могут получить, ответственность буду нести я — не только перед законом, но и перед Богом.

Такой наглый отказ в обговоренной заранее оплате за жилье меня окончательно разозлил и я принципиально выгнала арендаторов из квартиры, не взяв ни копейки за прожитый месяц. Если бы они не наглели, а повели себя более дружелюбно, этого можно было бы избежать». 

Если арендатор нарушает сроки оплаты аренды за квартиру, то вы можете потребовать внести оплату вперед, но только не более, чем за два срока разом. В случае несогласия арендатора съехать, расторжение договора аренды или изменение его условий можно провести только в судебном порядке.

Помните о необходимости регистрации

«Мои родители сдают квартиру в аренду уже долгое время, но ни один квартирант не выразил желания провести временную регистрацию по месту проживания. Мы, как хозяева, тоже не поддерживаем эту идею.

Кажется, если мы пропишем человека в нашей квартире, то он просто получит на нее законные права. Да и прописка всех арендаторов, которые иногда меняются каждый месяц, требует слишком много времени».

Вопреки рассказу Бауржана, поправки от 2017 года, внесенные в Закон РК «О жилищных отношениях», гласят, что каждый гражданин обязан зарегистрироваться в квартире, в которой проживает более одного месяца.

Регистрация может быть временной (до одного года) и постоянной, а ее избежание грозит штрафом не только жильцам, но и тем, кто позволил им проживать в квартире без регистрации.

Не переживайте насчет покушения арендаторов на вашу собственность благодаря прописке. Согласно закону, владелец жилья остается единственным собственником и может выписать из него любого человека даже в его отсутствие.