Недвижимость в Алматы: как менялись цены на покупку и аренду жилья

В этом году в Казахстане наблюдается нестабильная ситуация с установлением цен на покупку недвижимости и ее аренду. Особенно высоким спрос на жилье остается в южной столице.

Редакция Степи решила узнать, как менялись цены на недвижимость и аренду жилья в этом году в Алматы, что думает по этому поводу специалист по недвижимости, а также поговорила с юристом о важности заключения договоров аренды.

На формирование цен на недвижимость влияют рост цен на первичном рынке и высокий спрос на жилье, а также экономическая ситуация в стране и мире, инфляция и характеристики жилья, определяющие его ликвидность: месторасположение, тип строения, состояние, благоустройство, транспортная доступность, инфраструктура района.

Первичный рынок — это недвижимость, приобретенная напрямую у застройщиков, вторичный рынок — недвижимость, в которой уже ранее проживали.

Как менялись цены на недвижимость в Алматы в 2022 году

По данным Krisha.kz, средняя стоимость одного кв.м на первичном рынке в Алматы с начала года выросла на 8% и составила 453 тыс. тенге. Такой рост связан с курсовой волатильностью и подорожанием стоимости строительных материалов.

Как сообщает Krisha.kz, в этом году с марта по сентябрь цены на недвижимость в Алматы выросли на 4,7 %. В 2021 году цены аналогичного промежутка выросли на 9,9 %. Тогда на повышение спроса повлияло возможность снятия пенсионных накоплений на покупку жилья.

Если раньше цены на квартиры увеличились на 2-3%, то с апреля средний показатель не менялся, и рост цен на недвижимость был остановлен. Причиной послужил рост порога изъятия пенсионных накоплений, соответственно, количество потенциальных покупателей недвижимости снизилось.

Стоимость за один кв.м в жилом комплексе эконом-класса в этом году составила 320-380 тыс. тенге, а в квартирах элитного класса доходит до 750-900 тыс. тенге.

Средняя цена предложения на вторичном рынке за один кв.м составила в августе 658 560 тенге, а в сентябре — 665 550 тенге. Вторичное жилье имеет свои плюсы: общая стоимость квартиры ниже из-за меньших площадей, ипотека для такого жилья более доступна, не требует дополнительного залога, а также недвижимость часто располагается в удобных районах с развитой инфраструктурой.

Изменение цен за один кв.м на вторичном рынке в Алматы в этом году выглядело так:

Как менялись цены на арендное жилье в Алматы в 2022 году

По данным Krisha.kz, этой осенью спрос на арендное жилье превышает предложение более чем в 1,5 раза.

В период с начала июня до середины августа аренда 1-3 комнатных квартир выросла в среднем на 15%: однокомнатные квартиры подорожали на 7%, двухкомнатные — на 25 %, а трехкомнатные — на 14 %.

На рынке арендного жилья большое значение имеет сезонность спроса. Наибольший спрос приходится на начало осени и зимы, а наименьший — на лето и период с конца декабря по февраль. Осенью причиной повышения спроса на арендное жилье в Алматы служит наплыв студентов и граждан, ищущих место работы, а спад в летне-зимний сезон обусловлен периодом каникул и отпусков. Поэтому летом в южной столице наблюдаются более низкие цены на аренду жилья.

Какие факторы влияют на повышение цен на недвижимость

Для того, чтобы разобраться в нынешней ситуации на рынке, мы обратились к специалисту по недвижимости Даулету Инятбекову.

Даулет рассказывает, что в связи с ростом курса доллара, застройщики начали поднимать цены на недвижимость каждые две недели на 3%. Это коснулось и тех, кто продавал свою квартиру: владельцы устанавливали ту цену, за которую хотели приобрести квартиру в другом доме.

Как отметил эксперт, на подорожании недвижимости также сказалось разрешение снятия пенсионных накоплений на покупку квартиры. Тогда особенно сильный спрос был со стороны актауцев и атырауцев, которые хотели приобрести квартиру в Алматы.

Что касается арендного жилья, приблизительный спад цен Даулет прогнозирует в начале февраля. Каждую осень цены на аренду квартир повышаются в связи с началом учебного года, а в данный момент — из-за мобилизации в России.

Даулет отметил, что сейчас в южной столице стоимость аренды квартир настолько дорогая, что выгоднее приобрести недвижимость в ипотеку.

Нужно ли составлять договор при аренде квартиры

Для того, чтобы разобраться в вопросе защиты прав арендодателя и арендатора, мы обратились к юристу Калдыгуль Молдаспай.

Калдыгуль отмечает, что если арендодатель и арендатор решат не оформлять договор, то придется смириться с тем, что в случае возникновения проблем даже компетентный юрист будет не в силах помочь. А еще предупреждает, что зачастую не бывает универсальных советов, как действовать в ситуации, когда арендатор снял квартиру, не оформив договор, а арендодатель закрыл квартиру или внезапно выселил.

Чтобы избежать таких ситуаций и защитить себя и свои права, нужно оформлять договор аренды, согласно закону. Адвокаты, в основном, работают с правом, а там где его нет — помощь юристов может быть неэффективна.

Но есть исключение, когда суд может признать фактическое использование недвижимым имуществом. В этом случае нужно будет подтвердить сложившиеся отношения доказательствами, указывающими на передачу имущества в аренду, и систему оплаты: документы, переписки, переводы и платежи.

По словам юриста, на сегодняшний день довольно часто собственники жилья сдают квартиру без оформления договора. А такое действие неправомерно и может грозить владельцу неожиданным посещением налоговых органов. В этом случае хозяину гарантирован штраф. Если же жилье взято в ипотеку и в договоре прописан пункт о запрете его передачи на временное пользование третьим лицам, квартира сдается лишь с согласия банка.

Калдыгуль отмечает, что если арендатором является нерезидент Казахстана, то никаких особенностей при составлении договора аренды нет. Правила аренды квартиры для всех одинаковые. Временно пребывающие в Казахстане иностранные граждане по прибытии обязаны предъявить арендодателю документ, удостоверяющий личность, или паспорт, а также миграционную карту с отметками соответствующих органов.

Юрист утверждает, что договор аренды недвижимого имущества должен предусматривать размер арендной платы, порядок и сроки аренды, а также количество жильцов. При наличии договора права и интересы арендатора и арендодателя защищены, каждый из них может отстаивать свои права и при необходимости предъявлять иски.

В договоре можно прописать нужные условия, к примеру, на случай резкого повышения арендодателем стоимости аренды квартиры, в договоре должен быть прописан пункт «изменение арендной платы в одностороннем порядке».