Тимур — алматинец, который всю жизнь увлекался экономикой совместного потребления. Сначала — прокатом коньков и спортивного инвентаря, затем работал в каршеринговой компании. Сейчас он сдает маленькие студии на Airbnb. Их ещё называют tiny apartments — это крошечные квартиры площадью до 25-27 квадратных метров.
Вместе с родственниками и друзьями он покупает мрачные и сырые комнатушки в приватизированных общежитиях и превращает их в светлые современные студии. Сейчас Тимур курирует четыре квартиры. В среднем каждая из них приносит ему около 150-200 тысяч тенге в месяц. По крайней мере, так было до того, как в мире разразился коронавирус.
Мы встретились с ним в одной из студий и поговорили о бизнесе, а именно:
Как появилась идея сдавать квартиры
Сколько вложений потребовалось, чтобы начать бизнес
Почему первый гость съехал сразу после заселения
Когда пришла мысль купить вторую квартиру
Как создать дизайн интерьера своими руками
Как происходит ценообразование
Как общаться с гостями, чтобы к тебе возвращались
Какие гости останавливаются в квартирах на Airbnb
Можно ли быть уверенным, что в квартире ничего не украдут
Что делать с бизнесом во время коронавируса
Что нужно знать, если вы решили сдавать квартиры на Airbnb
«Во время путешествий мне нравилось останавливаться в отелях или квартирах, где я видел аккуратно сложенные полотенца и зубные щетки. Меня привлекала отельная индустрия, но я понимал, что у меня нет соответствующего образования. Когда я начал использовать Airbnb, подумал: “Почему бы не купить квартиру в Алматы и не начать сдавать её?”».
В 2017 году Тимур начал поиски, но скоро понял: чтобы купить квартиру в центральной части города, где удобно останавливаться туристам, нужно девять-десять миллионов тенге. При этом квартира была бы в плохом состоянии, площадью около 30 квадратных метров и, соответственно, окупалась бы долго.
В это время один из друзей Тимура купил квартиру в приватизированном общежитии и это навело парня на мысль о том, что можно сдавать комнату именно в таком доме. К тому же стоимость в два раза дешевле: пять миллионов вместо десяти.
«Мне повезло, потому что ремонт там был неплохой — это редкий случай. Я понимал, что, купив эту квартиру, сделаю минимальные вложения и начну тестить схему краткосрочной аренды. Читатели могут подумать “Как можно жить в девятнадцати квадратах?”. Но на самом деле любому человеку, живущему в мегаполисе, хватает и тринадцати квадратов. На такой площади может жить один человек или даже супружеская пара. Многие люди просто этого не знают и не используют каждый квадратный метр с пользой».
Любому человеку, живущему в мегаполисе,
хватает и тринадцати квадратов.
Тимур вложил в квартиру еще 500 тысяч тенге, которые потратил на небольшой косметический ремонт, покупку мебели, техники, необходимых вещей, вроде полотенец, и разместил квартиру на Airbnb.
Первая квартира Тимура после ремонта
В марте 2018 года в квартиру заехали первые гости — англичанин с подругой. «Они заселились, а через двадцать минут гость уточнил, кто может зайти в подъезд». В доме не было домофонов и зайти мог каждый. Гостя это смутило: он чувствовал себя небезопасно, поэтому съехал с квартиры.
Тимур не стал расстраиваться и подумал, что это мини-испытание. «Я дал себе год. Если за это время тест провалится, решил, что продам квартиру. Но мои переживания не оправдались», — говорит он. Гости заселялись в квартиру, оставляли хвалебные отзывы и репутация хозяина становилась лучше. Благодаря этому в первый год в квартире было забронировано 280 дней из 365.
В первый год из 365 дней забронировали 280.
«Это хороший показатель, — говорит Тимур. Многие думают, что главная цель в краткосрочной аренде — сдать квартиру, но тут главное — находить баланс. Гость, который прожил неделю, платит за простой в течение месяца. Поэтому, если смотреть глобально, за год простоя как такового нет».
«Я так волновался, когда первые гости останавливались, что хотел заглядывать в окна. А когда они уезжали, всегда самостоятельно делал уборку. Мой рекорд в уборке — восемь часов на квартиру, в которой 19 квадратов. После этой уборки я шутил, что в ней можно проводить операции.
Я уходил с мыслью о том, что следующим гостям понравится чистота. Хотелось ехать дальше и мыть еще одну квартиру, зная, что это оценят. У меня был эмоциональный подъем и я понял, что хочу купить ещё одну квартиру».
Для реализации этой идеи у Тимура был вариант: брат и его супруга заинтересовались темой краткосрочной аренды и были готовы вложить деньги.
Третью квартиру парень купил почти сразу после второй: в дело начали вкладываться друзья и родственники.
Третья квартира после ремонта
Если в первой квартире ремонта практически не было, со второй и третьей пришлось повозиться. Например, в доме 1938 года постройки, где мы встретились, Тимур восстановил оригинальный дощатый пол, который был «похоронен» под линолеумом.
В квартире не было раковины и кухни, но была двухметровая ванна, огражденная перегородками из гипсокартона, которая занимала почти всю комнату. Стояла стиральная машина, коммуникации которой были приклеены скотчем к полу и покрыты линолеумом. Был неправильно реализованный санузел и проблемы с сыростью и вентиляцией.
Ванная во второй квартире до ремонта
Ремонт начался с тщательного планирования. «Когда я покупал студии, каждая из них измерялась в сантиметрах и отрисовывалась в AutoCAD. Сейчас много онлайн-ресурсов, которые позволяют прорисовать комнаты, виртуально расставить предметы в них», — говорит Тимур.
Благодаря планировке в квартире не было предметов, которые не влезли или не встали так, как было задумано.
Для ремонта Тимур нанял специалиста, который занимался сантехникой и электрикой. Ремонт во второй и третьей квартире шел одновременно и длился пять месяцев. В квартире, где мы встретились, переделали вентиляционную систему и сделали подиум, который обеспечивает гидроизоляцию и скрывает необходимые коммуникации: трубы с горячей и холодной водой к стиральной машине и раковине. Всё было продумано до мелочей — вплоть до высоты подиума.
Подиум во второй квартире во время ремонта
Парень самостоятельно занимался проектированием и дизайном интерьера. «В наше время, имея светлую голову, можно сделать дизайн квартиры самостоятельно. Тот же Google, Pinterest и Airbnb дают вдохновение».
В квартире, где мы встретились, на стене есть «кирпичная картина». «Изначально идея была раздолбить кусочек, покрасить в белый матовый цвет и сделать надпись “1938 года постройки”» , — говорит парень. В итоге часть стены покрасили, но оставили кусочек в рамке.
Так выглядит стена после ремонта
Так она выглядела во время ремонта
Штукатуркой, покраской и укладкой плитки Тимур занимался сам. Оригинальные окна сохранить не удалось: в стране нет людей, которые занимаются их реставрацией. Поэтому окна пришлось демонтировать и заменить на немецкий стеклопакет, но подоконники Тимур поставил деревянные: парень старается использовать натуральные материалы в интерьере.
Вторая квартира до и после ремонта
Предметы интерьера покупались всюду: от блошиного рынка до IKEA. Например, банки и венский стул куплены на рынке «Семиречье», а прикроватные тумбочки хозяин квартиры сделал сам.
В маленькой студии есть гладильная доска, утюг, фен, плита и даже огнетушитель с аптечкой. По словам Тимура, последнее не обязательно, но «показывает не столько профессионализм, сколько безопасность». Для защиты от мошенников на входе и снаружи квартиры установлены камеры. «На балконе была решетка во всю длину, но я ее убрал, потому что было ощущение, что ты попугай, на которого все смотрят».
Балкон во второй квартире до и после ремонта
Благодаря некоторым предметам в квартирах Тимура, жильё кажется по-настоящему алматинским. Те же старые обои, карты Алматы, личные фотографии со свадьбы родного брата и панорама, которую Тимур запечатлел во время похода на Кок-Жайлау, создают уютную атмосферу.
Элементы с отсылкой на город в интерьерах разных студий
Как происходит ценообразование
Сейчас стоимость за сутки в одной из квартир Тимура — от 19 до 27 долларов. «Я поставил цель сдавать квартиру в два раза дороже, чем при сдаче на долгий срок. Это оправдалось. Я понимаю, что квартира может зарабатывать больше, но мы всегда должны быть дешевле, чем отель».
Дороже чем вокзальные квартиры,
но не дороже, чем отель.
Цена является верификацией. Условно, студенты, которые распивают спиртные напитки в квартирах, не смогут снять мою квартиру. К тому же если человек знает, что такое Airbnb, и зарегистрировался там — это, как минимум, говорит о том, что у него есть электронный адрес и платежная карта».
Как говорит Тимур, «каждый клиент — это твой гость, друг». Парень считает, что с гостями желательно общаться лично. «Конечно, когда у тебя много квартир и ты встречаешь каждого гостя, можно эмоционально выгореть. Но я считаю, что физический контакт важен».
В 80% случаев Тимур встречает гостей лично.
«Когда я сам снимал квартиры, всё ограничивалось холодной перепиской. Я понимаю, что переписывался с сотрудниками агентства, которые отвечают по готовому скрипту. Это нормально. Но то, что пропагандирует сам Airbnb и Брайан Чески — сохранить романтику, то, что было изначально в Airbnb. Я к этому тоже склоняюсь, поэтому хотя бы записки должны быть. Это очень важно».
Когда Тимур начал сдавать первую квартиру, 80% гостей приезжали из дальнего зарубежья, но за последний год ситуация изменилась.
«Из дальнего зарубежья гости знают о городе порой больше, чем я. Приехавшие из США знают, где находится БАО и как далеко оно от квартиры, которую они сняли. Они заранее, еще в Нью-Йорке, договариваются с местными водителями обо всём и поэтому редко спрашивают меня о городе.
Основная цель визита иностранцев в Алматы — это природа.
Для них апартаменты — это базовый лагерь. Бывает, они снимают квартиру на двадцать-тридцать дней, а живут всего пять. Сам Алматы в редком случае интересен любителям архитектуры».
Подъездов общежитий иностранцы не боятся, ведь так они больше узнают о жизни обычных горожан.
По словам Тимура, если человек из дальнего зарубежья сказал, что он приедет восьмого марта в девять утра, то он действительно это сделает. А если опаздывает, обязательно напишет и предупредит. Локальные же гости могут просто пропасть и игнорировать сообщения. Также отличается стиль переписки: «У нас могут без приветствия спросить адрес квартиры и время заезда. Все очень сухо», — говорит Тимур.
Потенциально гости могут украсть из квартиры всё что угодно. Особенно, если во время выезда хозяина не было дома, но Тимур за это не переживает. «Любое жилье, которое сдается на Airbnb, застраховано. У компании есть фонд, который позволяет ежегодно решать подобные вопросы во всем мире».
По опыту парня, гости всегда готовы заплатить, если сломали бокал или опрокинули вазу. «Если это бокал IKEA, я узнаю стоимость и добавляю к сумме аренды. Были случаи, когда бокал ломали, но заменили на новый и рассказали об этом. Еще было такое, что забрали нож, но оставили штопор».
Кухонная зона во второй квартире
Что касается мошенников извне, они могут забрать только технику. «Самые прожженные наркоманы возьмут фен и утюг с чайником», — говорит парень, поэтому в плане безопасности он переживает только за вещи гостей. До сих пор случаев кражи в его квартирах не было.
За время интервью Тимур получил несколько уведомлений об отмене брони. По словам парня, за последние полторы-две недели календарь бронирований его квартир опустел.
В такой ситуации Тимур решил развивать местный туризм. «Буду запускать таргетинговую рекламу в крупных регионах Казахстана и искать нашу аудиторию там. Отпуск у всех есть и его никто не отменял», — говорит он.
Краткосрочную аренду можно сравнить с долгосрочной, но они приносят разные деньги. «В моем случае, вторая студия приносит 150-180 тысяч тенге в месяц. Она может не сдаваться пятнадцать дней, но принесет больше, чем квартира, которая сдавалась весь месяц», — говорит Тимур.
Почему Airbnb?
Вначале Тимур разместил объявление об аренде квартиры на Airbnb и Booking. Со вторым у него не заладилось с момента регистрации: нужно получить от Booking физическое письмо на почту. «Это объяснялось тем, что они хотели исключить фейковые объявления, хотя сейчас есть и другие способы верификации», — говорит парень.
Следующий неприятный момент: когда гости оплачивают стоимость аренды наличными, хозяин должен отправить сумму комиссии сервиса на расчетный счет Booking в Амстердаме. Но в этом случае банки удерживают большую комиссию за транзакцию. Например, если стоимость аренды — 30 тысяч тенге, комиссия банка за транзакцию — 18-20 тысяч тенге.
«Зарегистрироваться в Airbnb гораздо проще, чем в Booking. Это мой единственный вопрос к разработчикам: “Почему настолько легко?”. Так они провоцируют рынок на создание фейковых объявлений».
Простую регистрацию можно считать и плюсом, и минусом, а вот безналичная оплата — однозначное преимущество для хостов: не приходится смешивать теплые отношения с гостями на наличные и сдачу.
Airbnb не удерживает деньги с хостов, а только берет 3%-ную комиссию за издержки во время транзакции. Комиссия есть только для гостей. Она зависит от региона и количества ночей, которые вы проведете в квартире. В случае Тимура, в среднем это 10-13 евро.
Какие ошибки совершают новые хосты?
Количество алматинских квартир на Airbnb увеличивается. По словам Тимура, каждый месяц появляется, как минимум, одна квартира, но часто они уступают в качестве.
Парень рассказывает, что после того, как построили ЖК «Молодежный», в котором много квартир со свободной планировкой и квадратурой около 25 квадратных метров, на Airbnb появилось много новых объявлений. «Кто-то так инвестирует деньги. Они знают про сервис, но не учитывают нюансы: например, не читают материалы для хостов от Airbnb, не знают, как делать фотографии жилья или нагружают небольшую комнату мебелью.
Одна из квартир Тимура
Человек, который не сильно заморачивался над темой краткосрочной аренды поставит в маленькой квартире шифоньер из 90-х и 00-х. Он не понимает, что это лишний груз, даже визуально».
Сейчас Тимур со своей компанией купил еще одну квартиру. В планах — начать там ремонт и поставить умные замки в студиях. Расширять свою сеть парень не торопится: боится потерять качество и утратить душевность. У Тимура даже был инвестор, готовый вложить до миллиона долларов в это дело, но парень отказался, решил повременить.
Получай актуальные подборки новостей, узнавай о самом интересном в Steppe (без спама, обещаем 😉)
(без спама, обещаем 😉)
