Как инвестировать в недвижимость в Дубае

Инвестиции в недвижимость Дубая становятся все более популярными среди казахстанцев. Этот город привлекает не только как туристическое направление, но и как надежная финансовая площадка — благодаря стабильному спросу на аренду, доходу в иностранной валюте, прозрачной законодательной базе и перспективам устойчивого развития.

В этом городе важна не сумма вложений, а стратегия и понимание цели: покупка для собственного комфорта во время пребывания или как способ получения пассивного дохода.

Инвестировать в недвижимость за границей звучит привлекательно, но на практике вызывает много вопросов. Основательница компании Highgrove Realty Айгерим Кусаинова рассказала STEPPE о процессе вложения в недвижимость, частых ошибках при покупке и возможных изменениях в скором времени.

---

— Насколько востребована покупка недвижимости в Дубае среди казахстанцев?

Интерес к Дубаю среди казахстанцев стабильно растет — только за последние два года количество сделок выросло в разы. И это не случайно. В отличие от других направлений, Дубай предлагает то, что сегодня особенно важно: валютную доходность, предсказуемые правила и ощущение стабильности. Порог входа здесь проще, чем кажется: не нужно резидентство, отсутствует налог на доход, а рынок открыт для иностранных инвесторов. Поэтому неудивительно, что Дубай все чаще становится частью инвестиционного плана казахстанцев.

— Кто условная целевая аудитория?

Инвестор нового поколения — молодой, осознанный и стратегический. Все чаще на рынке появляются казахстанцы от 25 лет: предприниматели, IT-специалисты, управленцы. Они подходят к инвестициям с холодной головой — считают доходность, взвешивают риски, смотрят на защиту капитала и налоговые условия. Это говорит о том, что уровень финансовой грамотности и зрелости растет.

Есть и те, кто уже прошел несколько инвестиционных циклов и четко понимает механику рынка. Для такой аудитории было запущено отдельное направление — Highgrove Invest. По сути, это уже полноценный семейный офис, который работает с частными инвесторами и управляет активами в сфере недвижимости.

— Расскажите подробнее про Highgrove Invest.

Highgrove Invest — это следующий шаг, переход от покупки отдельных объектов к инвестициям в концепции. Это не просто недвижимость — это стратегии, которые позволяют увеличивать капитал быстрее. На данный момент, мы работаем как закрытый клуб, но в перспективе – это станет инвестиционным фондом.

— Какие цели чаще всего преследуют казахстанцы при покупке недвижимости в Дубае?

У всех своя мотивация. Кто-то заходит в рынок ради дохода — таких инвесторов интересует аренда и рост стоимости недвижимости. А кто-то решает более личные задачи: покупает квартиру для ребенка, который учится в одном из университетов Дубая. Поток казахстанских студентов растет, и вместе с ним — спрос на жилье рядом с кампусами. Инвестиция становится не только выгодной, но и практичной.

— Насколько эффективно инвестировать в недвижимость в Дубае? Почему именно этот город?

Сейчас это один из самых прибыльных рынков в мире. Доходность 6-9% в валюте — уже стандарт. Нет налога на доход, рынок прозрачен, инфраструктура растет, а спрос глобальный. Дубай объединяет надежность, доходность и статус — три составляющие хорошего инвестиционного решения.

— Какая недвижимость наиболее востребована?

Самый высокий спрос — на апартаменты с одной-двумя спальнями и виллы в районах с развитой инфраструктурой. Особенно популярны локации вроде Dubai Hills, Arjan и Damac Hills — здесь стабильно высокий интерес со стороны покупателей. Цены на виллы за последние годы сильно выросли: с 2020 года — плюс 106%. Что касается доходности, в 2024 году апартаменты приносили в среднем 7,4%, виллы — около 5,1%. А в некоторых проектах доходность доходила до 10%.

— Какая стратегия более выгодная в долгосрочной перспективе?

Одна из самых стабильных стратегий — заходить на раннем этапе строительства и держать объект 3-5 лет. Такой подход дает наибольший прирост капитала.Главное — выбрать надежного застройщика и локацию с развивающейся инфраструктурой. Именно здесь закладывается потенциал будущего роста.

— Для аренды: студии, апартаменты или виллы?

Самый эффективный формат для инвестиций — апартаменты с одной-двумя спальнями.
Например: доходность 1-bedroom составляет до 7,4%, виллы требуют больше вовлеченности в управление, проносят доходность около 5-6%. Краткосрочная аренда в туристических зонах составляет доходность до 12%. Holiday rentals набирают популярность — особенно у инвесторов с гибким подходом и готовностью работать через локальных операторов. Такой формат дает больше свободы и может приносить выше доход.

— Какую доходность можно ожидать?

Долгосрочная аренда в Дубае дает в среднем 6–9% годовых в долларах. При краткосрочной — особенно в туристических районах и у воды — доход может доходить до 12% и выше. При грамотной стратегии инвестор получает стабильный доход в валюте — выше, чем на депозите или фондовом рынке. Без налогов и с возможностью гибко управлять объектом.

— Какие ошибки совершают покупатели?

Часто решение об инвестиции принимается на эмоциях. Красивые рендеры, громкие обещания, срочные рассылки от застройщиков — и вот сделка уже на подходе.Но важно заглянуть глубже: кто девелопер, какая реальная наполняемость, есть ли скрытые комиссии и как будет выглядеть выход из проекта. Эти детали напрямую влияют не только на доходность, но и на безопасность вложений.

— Какие мифы мешают инвесторам?

Один из самых устойчивых мифов — что для инвестиций в Дубай нужен «миллион». На самом деле зайти на рынок можно с суммой от 180 тыс долларов. В районах вроде JVC, Arjan или Dubai Land есть много проектов начального уровня с хорошей арендной доходностью.

Еще одно заблуждение — будто всю сумму нужно внести сразу. Многие застройщики предлагают гибкие рассрочки, включая post-handover планы, где основная часть оплачивается уже после получения ключей. А стартовать можно с первоначального взноса от 10 тысяч долларов. 

— Стоит ли учитывать культурные особенности?

Дубай — один из самых интернациональных городов в мире. Здесь живет более 200 национальностей, а 88% населения — иностранцы. Люди приезжают со всего мира — работать, учиться, инвестировать, строить жизнь. Город давно стал комфортной средой для тех, кто ценит безопасность, уважение к разным культурам и возможность быть частью глобального сообщества. Здесь легко адаптироваться — независимо от языка, религии или происхождения.

— Насколько сложно иностранцам купить недвижимость в Дубае? Какие шаги?

На старте нужен только паспорт. Процесс покупки недвижимости начинается с выбора объекта. После этого оформляется бронь и вносится предварительный платеж — в среднем около 5 тысяч долларов. Затем заключается официальный договор, а на завершающем этапе покупателю оформляется право собственности. Все процессы можно осуществить удаленно. Наша компания полностью берет на себя взаимодействие с юристами, работу с бумагами и остальными процессами. Покупателю стоит только выбрать объект.

— Сколько длится процесс покупки?

Все зависит от типа объекта, если рассматривать готовый объект то процесс может занять от одной до двух недель, при покупке недвижимости на этапе строительства, то от трех до пяти дней на подписания договора и запуск.

— В чем заключается поддержка вашей компании?

Мы полностью ведем клиента на этапах от идеи до прибыли. В основные процессы входят, индивидуальные подбор объекта исходя из цели нашего клиента, проводиться проверка застройщика, переговоры по цене и условиям, юридическая экспертиза, сопровождение на всех этапах. Далее ведется пост-сервис, это аренда, перепродажа и управление. 

— Есть ли примеры, когда вы помогли избежать ошибок?

Недавно к нам обратился клиент с бюджетом 500 тысяч долларов. До этого ему предложили «горячую» сделку — два объекта и обещания быстрой перепродажи. Мы решили подойти иначе. Провели анализ, сверили цифры и вместо рисковой истории предложили надежный вариант — готовый проект от государственного девелопера в перспективной локации. Сейчас объект уже сдан, и клиент получает стабильный доход с аренды — без лишнего шума и с непонятной перспективой.

— Что ждет инвесторов в ближайшие годы?

Рост в Дубае продолжается, но теперь — четко по плану. Master Plan 2040 и программа D33 уже в действии: береговая линия расширяется, появляются новые районы вроде Dubai Islands, Maritime City и Rashid Marina.

Число жителей будет расти — с 3,8 млн до 7,8 млн к 2040 году. Город готовится: строят новые ветки метро, туристические хабы, развивают сегмент branded residences. А в эмиратах вроде Абу-Даби и Рас-эль-Хайма запускаются курортные зоны.

Это уже не просто стройка — это перезагрузка инвестиционной карты на 10-15 лет вперед. С понятными правилами, без налога на доход и с полной защитой капитала.