Гайд для тех, кто собирается продавать квартиру

По данным Бюро национальной статистики, за период с января по март 2021 года казахстанцы заключили 115 351 сделку купли-продажи недвижимости. Чаще всего в Алматы и столице.

Продать свое имущество можно двумя путями. При самостоятельной продаже можно потратить много сил и времени, но сэкономить на комиссии посреднику-риэлтору. В случае продажи без посредников вся сумма уходит вам, но при этом заниматься показом жилья и переговорами с потенциальными покупателями будете сами.

Рассказываем о том, что делать в обоих случаях.

Продаем самостоятельно | Продаем через риэлтора

Самостоятельная продажа

1. Оцениваем квартиру

Правильная оценка стоимости квартиры позволит продать её быстро и при этом не проиграть в деньгах. На стоимость квартиры влияет несколько факторов: район, прилегающая территория, год постройки, этаж, количество комнат, площадь квартиры, планировка. Например, изолированные комнаты ценятся выше, чем смежные.

Для того, чтобы установить адекватную цену, необходимо найти похожие квартиры на разных сайтов с объявлениями. Опирайтесь при этом на среднюю рыночную цену. По своему усмотрению можно повысить или уменьшить сумму. Как правило, расположение поблизости парковки, детской площадки, супермаркета, метро, школы и больниц позволяет продавцу искусственно завышать цену.

2. Размещаем объявление на сайте

Для этого подойдут такие сайты, как krisha.kz, olx.kz, market.kz, almaty.etagi.com, kn.kz. Также можно разместить объявление на других площадках: в газетах, журналах или местных пабликах Вконтакте. Не забудьте использовать личные страницы в социальных сетях и попросить друзей поделиться анонсом.

Чтобы разместить объявление, нужно выполнить несколько простых условий:

Делаем качественные фотографии

Перед съемкой необходимо привести в порядок и убрать из кадра все лишнее. Нужно воссоздать атмосферу уюта, чтобы расположить покупателя и создать правильное впечатление. Позаботьтесь о том, чтобы камера подчеркнула достоинства квартиры, будь то наличие ремонта или высокие потолки. Покупать специальную технику не нужно — можно одолжить ее у знакомых или использовать смартфон, если у него хорошая камера.

Составляем грамотный текст

В первой части текста объявления прописываем технические характеристики квартиры: этажность дома, количество комнат, наличие балкона и так далее. Не забудьте указать достоинства квартиры, которые считаете важными: район, соседи, школа, детский сад, супермаркет, автобусная остановка рядом.

3. Строим диалог с потенциальными покупателями

После того, как ваше объявление привлекло внимание покупателей и вы договорились о просмотре квартиры, пора задуматься о том, как ее представить вживую. Перед приходом клиентов также риведите квартиру в порядок.

Подготовьте ответы на возможные вопросы: почему продаете квартиру и есть ли на квартире обременения или задолженности. Составьте список аргументов, которые склонят покупателя на вашу сторону.

Потенциальный покупатель, скорее всего, будет торговаться. Определитесь заранее, до какого порога вы готовы опустить цену. Он может приводить различные аргументы, чтобы её снизить. Не поддавайтесь психологическому давлению, смотрите на ситуацию трезво и отстаивайте свою цену.

Также, продавая квартиру, важно обозначить, какую мебель вы оставите последующим жильцам. Во избежание споров по этому поводу можно будет прописать этот пункт у нотариуса.

4. Договариваемся о задатке

В случае, если вы сошлись с потенциальным покупателем на условиях продажи, пора задуматься о задатке — некоторой денежной сумме, которая накладывает обязательства как на продавца, так и на покупателя. Благодаря этому покупатель заявляет о желании купить недвижимость и передает продавцу определенную сумму — обычно 2-5% от итоговой стоимости квартиры. Владелец квартиры, в свою очередь, обязуется продать её именно этому клиенту по оговорённой цене. Если покупатель передумает, продавец оставляет деньги себе.

5. Готовим документы

Перед сделкой продавец должен подготовить пакет документов на недвижимость и выписать всех зарегистрированных в квартире жильцов.

1. Технический паспорт квартиры содержит технические характеристики жилого помещения: площадь комнат, адрес, год постройки, материал перегородок и прочее. Без него невозможно ни продать недвижимость, ни сдать её в аренду, ни отдать в залог. Важно, чтобы в техническом паспорте указывался текущий владелец квартиры. 

По словам юриста Айгерим Абышевой, помощь специалистов, в особенности юриста, может понадобиться, когда надо будет узаконить изменения в квартире или когда она находится в залоге.

2. Акт приемки в эксплуатацию собственником, зарегистрированный в Департаменте юстиции, и новый технический паспорт, если была перепланировка.

3. Удостоверение личности;

4. Свидетельство о заключении брака, если имущество приобреталось совместно;

5. Договор купли-продажи обычно оформляется у нотариуса. Подписывается он после того, как продавец получает деньги за квартиру и пишет расписку, что покупатель с ним рассчитался;

«Важно учесть, какую квартиру человек продает — первичное или вторичное жилье. Согласно статье 331 Кодекса РК «О налогах и других обязательных платежах в бюджет», если казахстанец покупает и в течение года продает жилье или участок, то уплачивает 10% от суммы дохода от прироста стоимости в качестве налога. Также немаловажно, если в квартире, которую вы продаете, несколько долей распределены владельцам, и один из них является несовершеннолетним, тогда по срокам продажа может затянуться. В этом случае продавцу квартиры необходимо будет предоставить соответствующую справку от уполномоченного органа о том, что все участники сделки согласны на продажу квартиры», — говорит юрист.

6. Совершаем сделку по продаже

Когда обе стороны согласились узаконить сделку, они идут к нотариусу, который, в свою очередь, разъясняет детали сделки, а также подготавливает нужные документы. Покупатель передает сумму, а продавец — все документы на жилье. На этом этапе можно обговорить, в какое время бывший хозяин квартиры и ее жильцы должны съехать. 

Продажа через риэлтора

Жансая Мухамедкали продала свою двухкомнатную старую квартиру 76-го года постройки в Алмалинском районе. Изначально девушка  хотела самостоятельно продать квартиру, для этого она сделала фотографии, написала текст, но прошло больше двух месяцев, а потенциальных покупателей так и не появлялись. На тот момент Жансая была беременна и решила воспользоваться услугами риэлтора.

Проанализировав рынок, девушка нашла компанию, которая существовала на рынке больше 20 лет. Риэлтор сработал оперативно: пришел, сделал фотографии, выложил у себя на сайте. Посмотреть квартиру приходили только потенциальные клиенты. В течение месяца появился покупатель, и Жансая продала квартиру.

Что делает риэлтор?

1. Проводит бесплатную оценку недвижимости;

2. Делает качественные фотографии жилой площади;

3. Заключает с продавцом договор на поиск покупателя;

4. Занимается продвижением и рекламой квартиры;

5. Проводит переговоры и торг с действующими покупателями;

6. Получает задаток и соглашение по нему;

7. Организует договор купли-продажи в присутствии нотариуса в назначенный день.

8. Закрывает сделку и присутствует при получении всей суммы. Продавец недвижимости получает деньги за квартиру, а покупатель — документы на недвижимость.

Несмотря на то что риэлтор может в определенной степени облегчить процесс продажи жилья, нужно помнить о том, что есть риск попасть на мошенников. По сути, это посторонний человек, которые имеет доступ к вашим документам, знает, где вы живете и какой суммой в скором времени сможете обзавестись.

Бывали случаи, когда недобросовестные посредники публиковали объявления о продаже и, набирая несколько задатков от покупателей, скрывались с деньгами. Так, в 2017 году в Караганде задержали руководителей трех риэлторских компаний, которые провернули в общей сложности больше 40 мошеннических операций. Поэтому важно сохранять бдительность как в случае самостоятельной продажи, так и в ситуациях, когда вы прибегаете к помощи посредника.